CASA E LAVORO, L’ITALIA CHE PRODUCE HA BISOGNO DI 840 MILA ABITAZIONI

Al 34°Forum di Rapallo presentato il 4° Report “La casa per la città del futuro” di Scenari Immobiliari e Investire SGR, focalizzato sulla domanda immobiliare residenziale e le “staff house”. Nei territori a forte dinamica lavorativa occorrono 70 milioni di metri quadrati di nuove superfici residenziali e investimenti per circa 235 miliardi di euro

Oltre 25 milioni di lavoratori in Italia vivono in territori dinamici all’interno di economie primarie, secondarie e terziarie, nelle quali le industrie sane e in sviluppo facilitano il formarsi di tensioni anche nel mercato immobiliare, con offerta in diminuzione e valori in crescita. Questo paradigma produce un fabbisogno abitativo di 840 mila case, di cui circa 540 mila destinate a lavoratori continuativi e circa 300 mila a lavoratori stagionali. Per soddisfare tale domanda sarà necessario mettere a disposizione oltre 70 milioni di metri quadrati di superfici residenziali, mobilitando investimenti per oltre 235 miliardi di euro. È quanto emerge dal 4° Rapporto “La casa per la città del futuro – La nuova geografia dell’abitare tra bisogno sociale e sostenibilità economica”, di Scenari Immobiliari in collaborazione con Investire SGR, presentato oggi durante il 34°Forum di Rapallo.

Secondo lo studio, la disponibilità di abitazioni accessibili rappresenta oggi una concreta infrastruttura strategica per la competitività dei territori. La capacità di attrarre e trattenere lavoratori qualificati, talenti e forza lavoro è infatti sempre più legata alla disponibilità di soluzioni abitative adeguate, flessibili e coerenti con il potere d’acquisto delle famiglie. In parallelo, il mercato residenziale italiano continua a registrare una crescita delle compravendite e dei valori, le previsioni per il 2026 indicano 800 mila compravendite e una crescita dei prezzi del 9,8 per cento rispetto ai dodici mesi precedenti, ma deve confrontarsi con una progressiva contrazione dell’offerta di nuove realizzazioni, dovuta all’aumento dei costi di costruzione e ristrutturazione, all’incertezza normativa e alle dinamiche economiche dei territori.

Il rapporto di Scenari Immobiliari e Investire SGR prende avvio dalla evidenza che la questione abitativa sia strettamente collegata alle trasformazioni del mercato del lavoro. Circa il 50 per cento delle figure ricercate oggi sul mercato del lavoro risulta di difficile reperimento. In questo contesto, la disponibilità di alloggi accessibili e orientati ai servizi diventa un fattore determinante per attrarre, accogliere e stabilizzare le risorse umane necessarie allo sviluppo economico dei territori.

“Il tema dell’abitare, oltre che rilevante questione sociale, rappresenta oggi una leva strategica per la competitività dei territori e per la crescita economica del Paese. La nostra analisi mostra come proprio nelle aree più dinamiche si concentri una quota crescente di lavoratori che, pur disponendo di un reddito, potrebbe riscontrare difficoltà, se non impossibilità, ad incontrare una offerta abitativa rispondente alle proprie possibilità. Sono quattro milioni i lavoratori che potrebbero trovarsi in questa condizione, numero da cui deriva una domanda potenziale di 840 mila unità abitative. Per questo è necessario promuovere una visione di lunghissimo periodo che si dimostri capace di coniugare sostenibilità economica, qualità dell’abitare e inclusione sociale, trasformando una necessità crescente in un’opportunità di sviluppo per l’intera filiera immobiliare e per i territori”, dichiara Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari.

L’analisi dei 515 Sistemi Locali del Lavoro italiani (aggregazioni territoriali che riflettono i reali bacini occupazionali e produttivi nazionali, permettendo di individuare dove la crescita economica genera maggiore domanda di abitazioni per lavoratori e famiglie) mette in luce una forte correlazione tra vocazione economica dei territori, struttura reddituale degli occupati e domanda abitativa. Proprio nei contesti economicamente più dinamici si concentra la maggior parte della domanda potenziale espressa dalla fascia grigia professionale; il rapporto individua nella capacità di dare risposta a questa domanda una delle principali sfide sociali, economiche e immobiliari dei prossimi anni.

Nel dettaglio, il fabbisogno abitativo complessivo stimato raggiunge le 840 mila abitazioni. Di queste, circa 410 mila si concentrano nei sistemi locali del lavoro a prevalente vocazione terziaria, 287 mila sono riconducibili ai territori a forte specializzazione turistica, 110 mila ai sistemi industriali e una parte residuale ai territori legati alle attività primarie. Anche in uno scenario di lunghissimo periodo, il raggiungimento dell’intero fabbisogno abitativo stimato richiederebbe la messa sul mercato di circa 35 mila ulteriori abitazioni all’anno, con caratteristiche tipologiche e qualitative specifiche (per lavoratori stagionali, lavoratori temporanei, continuativi, singoli, famiglie, ecc.), prezzi e canoni calmierati e gestione attiva.

Lo studio individua, inoltre, nel recupero e nella riqualificazione del patrimonio immobiliare dismesso o sottoutilizzato, nell’adeguamento degli strumenti urbanistici e nel sostegno della finanza istituzionale alcune delle principali leve per attivare questa nuova offerta residenziale.

La complessità non sta solo nel raggiungimento dei risultati, ma nella eterogeneità dei sistemi del lavoro italiani. Il rapporto, partendo da una analisi a livello nazionale per poi calarsi sugli specifici territori, ha approfondito gli oltre 500 sistemi del lavoro, restituendo una mappa della ricchezza e povertà del Paese ed evidenziando come questa non sempre sia direttamente collegata al bisogno immobiliare.

La risposta alla domanda abitativa dei lavoratori rappresenta non solo una necessità sociale, ma anche una significativa opportunità di sviluppo per l’intera filiera immobiliare italiana.

“Il mercato immobiliare deve poter considerare il segmento residenziale dell’Affordable Living come un investimento infrastrutturale”, afferma Michele Beolchini, Head of Product Development & Fundraising di Investire SGR. “Per questo, è necessario che i capitali istituzionali, privati e pubblici siano disponibili a investire in modo significativo in questo segmento, così da consentire lo sviluppo di un’offerta abitativa coerente con le esigenze strutturali dei lavoratori italiani. Il sistema delle SGR italiane ha già maturato competenze, track record e capacità di strutturare e gestire prodotti dedicati, lavorando insieme a investitori istituzionali e sviluppando piattaforme in grado di intercettare la domanda abitativa della c.d. “fascia grigia”. In questo ambito, Investire SGR è attiva da oltre quindici anni nel settore delle infrastrutture sociali, con particolare riferimento allo sviluppo di progetti residenziali destinati alla locazione a lungo termine a canoni calmierati. Attraverso 14 fondi di investimento, la SGR ha raccolto oltre €1,5 miliardi di risorse, destinati alla realizzazione di circa 6.500 appartamenti e 4.000 posti letto per studenti”.